③ トラブル・相続
Q1. 赤羽エリア不動産の価値はどのようになっていますか？
A
赤羽エリアは比較的手に入りやすい都心であり、交通の便が良く、住みやすいため、価値は上昇傾向であるため、売るにはチャンス、また現在、低金利のため買いやすいとも言えます。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q2. 不動産に関するトラブルはありますか？
A
家賃の滞納、借地権の更新料、敷金の精算、相続など、様々なトラブルがあります。今まで私が扱った案件で、家賃の滞納期間の最長は2年間でした。大家さんと借主が直接家賃のやり取りをしている場合、契約更新時まで滞納が続き、相談を受けることがあります。最近は管理会社や家賃保証会社が入っている契約が多いため、滞納対策も取られています。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）
Q3. 借主が家賃を長期滞納してしまう理由は何でしょうか。また、大家さんが滞納を防ぐ方法はありますか？
A
滞納の始まりは、急にお金が必要になったり、病気をしたり、転職先がうまく決まらなかったりと、支払いが一時的に遅れてしまうケースがきっかけのようです。そして滞納を防ぐには、大家さん自身がきちんと毎月賃料の入金状況をチェックして、支払いの遅れを通知することにより、借主に家賃を支払う意識づけを行なうことが大切です。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）
Q4. 家賃の滞納に対して、不動産会社ではどのような対応策を取られていますか？
A
具体的には次の通りです。
１．現状の滞納状況と滞納の原因を把握する。
２．滞納者本人と会う。
３．支払計画を立てる。
４．期日通りに支払う意識づけ、行動習慣をサポートする。
連帯保証人に連絡すると滞納者に嫌がられ「余計払ってくれなくなるかも」と躊躇される大家さんもいらっしゃいますが、強制力をもって進めることも実は滞納者にとって欠かせない環境づくりでもあるのです。滞納者の周りの方々のサポート環境を上手に活用するといった考え方も必要で、滞納者と直接会って話を進める、やはり「会うこと」が滞納対策の第一歩かもしれません。なお、滞納者と直接会うタイミングは契約更新時が最も効果的です。住めば都で、やはり慣れ親しんだ今の住環境を変えることは皆さん気が進まないでしょう。更新には期限があるので、滞納者の周りの方々に一時的にでも協力してもらい、返済計画を立てて滞納家賃をリセットすることが大事です。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）
Q5. 家賃の滞納が解決しない場合は、どのように対処されますか？
A
居留守を使う・約束を破るなどの悪質なケースや、支払不可能な場合には裁判などの法的手段によって「契約解除」「差し押さえ」「明け渡し請求」などの方法を取ります。法的手段に訴える場合は「滞納が続いていて繰り返し督促しているにもかかわらず支払いがない」ことの証明が必要なので、例えば、滞納家賃の支払いと、支払わない場合には退去・解約・契約解除などを願うという内容を記載した『内容証明』を滞納者に送付します。それでも進展がない場合には、訴訟・強制執行により退去を求め、滞納額を増やさない対策を講じます。家賃滞納対策・滞納者対策のポイントは、早めの対策、家賃管理、家賃保証などのプロの仕組みの活用、法的手段の実施が大切だと思います。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）
Q6. 今ある不動産の活用を考えていますが、どのような方法がありますか？
A
実家の空き家をリフォームして貸す、売るといった活用方法や地区によっては解体助成金などもありますので、活用していただくことも重要です。また、現在住んでいる不動産の買い替えることによって現金を得たり、最近ではリースバックやリバースモゲージといった商品がありますが、メリットとリスクがありますので、注意が必要です。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q7. 不動産の節税方法としてどのような方法がありますか？
A
居住用不動産の3000万控除、空き家3000万控除、小規模宅地の特例などの節税方法がありますが、条件を上手に使って節税をしていく方法があります。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q8. 預金をしても銀行金利が安いのですが、不動産購入で銀行利息よりも収入が増える方法はありますか？
A
現金をある程度お持ちの方でしたら、現金を不動産に組み換えをして不動産収入を得る方法があります。赤羽であれば、借地権付建物を購入して、古家をリフォーム、利回り10％を目標にやっている方もいらっしゃいます。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q9. 不動産の承継方法としてどのような方法がありますか？
A
生前贈与、売却、相続登記、家族信託などいくつかソリューションとなる制度がありますので、上手く使いながら皆様のライフプランに合わせた中でのリスクとリターンを鑑みてから活用していくことが必要です。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q10. 不動産プランを考えるときにどのような視点を持てばよいのでしょうか？
A
資産が1億円あっても負債が1億円あれば意味がありません。今と将来のバランスシートをチェックすることが大切です。また、資産にはお金の資産と心の資産がありますので、お金の部分と心の部分を合わせながら皆様の生活にとって一番良い不動産プランを考えていくことを意識することが重要です。
（回答者：株式会社相栄商事 代表取締役 西野泰彦さん）
Q11. 退去時の原状復帰でトラブルになるのはどのような点ですか？
A
入居者の故意過失部分や経年劣化は貸主負担ですが、その基準が明確でない場合にトラブルになることが多いです。貸主と借主が負担する原状復帰の明確な基準として、入居時の原状の共通認識できる状態を書面などに残すこと。入居時に原状回復工事に対する負担の境目をきちんと説明し、借主と署名捺印の文書を交わすなどの対策を取りましょう。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）
Q12. 相続問題が起きた時は、どのように対応されていますか？
A
弁護士、司法書士、税理士など、資産税に詳しい専門家の方々と連携しながら、相続対策ソリューションでよりよい対策をご提案しています。相続などを想定すると、不動産購入時に共同名義はおすすめしませんし、所有者が亡くなった後に相続をしないままでいると「相続」が「争続」に発展したり、トラブルの先送りに繋がったりします。
（回答者：株式会社 相栄商事 谷内 広昭さん）